Nullité de la promesse

Par une application stricte de la loi, la Cour de cassation censure la promesse de vente qui ne comporte pas la mention de la superficie de la partie privative des lots vendus.

Depuis la loi du 18 décembre 1996, dite loi Carrez en référence au député qui l’a promue, le vendeur d’un bien en copropriété est dans l’obligation de fournir le mesurage exact des parties privatives.

Cette obligation est inscrite à l’article 46 de la loi sur la copropriété du 10 juillet 1965 : « Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie. »

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un récent arrêt du 22 novembre 2018 (n° 17-23.366), est venue préciser les conséquences du non-respect de ces dispositions au stade de la signature de la promesse de vente.

Contrairement à ce qu’avait jugé la cour d’appel de Paris, la haute juridiction judiciaire considère que la promesse ne peut pas être régularisée conventionnellement par la signature d’un additif mentionnant la superficie Carrez.

Seule la réitération de la vente par un acte authentique comportant une telle mention est de nature à entraîner la déchéance de l’action en nullité. Dans l’espèce soumise à la Cour de cassation, l’acquéreur avait refusé de conclure l’acte authentique de vente. Ainsi, il pouvait légitimement solliciter la nullité de la promesse de vente.

« Qu’en statuant ainsi, alors que, lorsque la promesse de vente ne comporte pas la mention de la superficie de la partie privative des lots vendus, seule la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédée, fondée sur l’absence de mention de cette superficie, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; »

Bien évidemment, la déchéance de l’action en nullité ne prive pas l’acquéreur d’exercer l’action en diminution de prix sur le fondement du même article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Ce recours lui est ouvert en cas d’erreur de superficie de plus d’un vingtième.

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